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河南出台意见 首套房“认房不认贷”
  2012-7-14 上午 09:38:20  点击量:2078   [字体:
      5月,郑州市区商品住房创下2010年12月份以来单月最大销量,进入6月,单日销量仍经常超过200套。
  不过,郑州楼市的好日子似乎还在后面:一份政府关于房地产市场发展的文件又为市场加了一把火。
  6月24日,河南省住房和城乡建设厅、省发改委、省国土资源厅、省人民政府金融服务办公室、中国人民银行郑州中心支行、中国银行业监督管理委员会河南监管局等6个部门联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》(以下简称《意见》),对有关政策给予明确。
  新政:首套房界定变化
  影响:从“认房又认贷”变为“认房不认贷”
  市民曹女士去年生下了可爱的女儿,幸福的同时,也有了烦恼:当初买的60多平方米的小两房,变得拥挤,想换套大房子的她,开始研究购房政策,“我们第一套房是贷款买的,银行工作人员告诉我们,即使把手头的房子卖了,因为有贷款记录,再买房子也无法享受首套房优惠政策。”
  不过,刚刚出台的《意见》对首套房的界定有了变化:凡家庭名下(含借款人、配偶及未成年子女)无房产登记购房的均视为首套房,金融机构在风险收益平衡的基础上,原则上应给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。
  河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰:这意味着,首套房界定,从最早的“认房又认贷”,变为“认房不认贷”,无论原来有无住房、有无利用银行或住房公积金贷款购房,只要目前家庭名下没有房产登记,均可享受首套房的信贷和公积金贷款优惠政策购买自住商品房。
  这一政策调整,扩大了贷款覆盖范围,说到底还是为了支持刚性需求。而七折利率,本来就一直存在,只是因为银行额度紧张,才上浮利率。虽然政策很好,但是银行不一定愿意赔钱贷款,能不能申请到还是问题。
  新政:向优质房地产企业发放贷款
  影响:信号意义较大,利好刚需购房者
  《意见》的一个重要信号,是对开发企业的支持,近一年来,优惠政策一直向购房者倾斜,但对于开发企业,无一例外是严厉的,此次《意见》明确对开发企业提出支持:鼓励银行业金融机构积极向资质和市场信誉良好的房地产企业发放贷款,用于建设中小户型、中低价位的普通商品住房。
  《意见》同时还要求金融机构进一步完善房地产信贷风险管理制度,普通商品房和保障性住房项目的最低资本金比例按不低于20%执行。对于中小户型、中低价位普通商品住房建设的出让土地,开发商竞买土地保证金的比例按照国家规定的下限20%执行。
  河南合富辉煌房地产顾问有限公司业务总监李广泽:限购限贷以来,困扰开发商的除了库存压力,紧张的资金链更是扼住了开发商的喉咙,对购房者的利好政策,虽然可以通过销售房产,最终转移到开发商手里,但是毕竟效果是间接的。这次的政策可以说是直接面对开发企业,能缓解它们一定程度上的资金紧张。
不过,这还只是一个信号意义,因为银行手里的额度有限,这只是一个“心理上的利好”。
  而且对开发企业的支持,实质上仍是对刚性购房需求的支持,因为贷款是定向的,用于建设中小户型、中低价位的普通商品住房,还是为了增加市场供应,支持刚性购房需求。
  新政:住房公积金提高贷款额度
  影响:郑州已经在调整,变化有限
  住房公积金贷款以其较低的利率水平受到不少购房者的欢迎,但是因为贷款额度有限,购买商品房也有很多不方便。不过,《意见》带来了好消息:各地住房公积金管理委员会要根据当地实际状况,合理提高住房公积金贷款额度,幅度原则上不低于原贷款额度的15%,并报省住房和城乡建设、财政、人民银行、银监部门备案。
  同时,缴存时间从连续缴存12个月,首付房款30%,改为缴存职工购买套型建筑面积90平方米(含)以下首套自住房,连续缴存时间减少为6个月,首付房款比例下调至不低于20%。对于符合民政、工会等部门认可的低保、低收入、特困标准的职工,可申请个人住房公积金贷款贴息。
  郑州市住房公积金管理中心信贷处处长陈建功:目前郑州要求的缴存时间已经改为6个月,而且刚刚上调住房公积金额度,“今年4月份个人和夫妻双方贷款最高额度分别上调了5万元,为35万元和45万元,上调比例分别为16.7%和12.5%,政策变化有时间周期和连续性,郑州马上调整的可能性不大。”
  而且,目前单纯上调贷款额度意义不大,因为郑州目前家庭收入不高,额度过高,月供也会相应上涨,还款就有困难,贷款的风险太高。银行贷款要求月供不超过家庭收入50%,我们是不超过60%,适当宽松,只提高额度,不提高个人收入,意义不大。
  下一步额度是不是提高,怎么提高,还要研究看看,政策和家庭收入能够完美结合,才能让市民真正收益。
  新政:加大房地产信贷投放力度
  影响:尝试资金渠道多元化
  如果说新政是为楼市添了一把火,那么延长房地产开发企业贷款还款期限,无异于是给开发企业的一次“雪中送炭”。
  《意见》提出,各银行业金融机构要降低贷款门槛,积极争取扩大贷款额度,在确保资金安全规范的前提下加大房地产信贷有效投放力度。同时,鼓励各银行业金融机构合理延长房地产开发企业贷款还款期限,力争在现有基础上延长三个月。
  而且各级金融管理部门,也要加大对银行业金融机构的监管力度,督促其切实规范金融行为,提供优质、高效的金融服务。取消一切违反政策规定的不当附加条件和不合理收费。
  李广泽:这也是首次从政府层面,鼓励对房地产信托进行支持,和之前国家鼓励民间资本进入不少领域的政策一脉相承,是一种尝试,是在鼓励更多的资金方式参与房地产开发,鼓励房地产资金渠道多元化。
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